Без взлетов и падений
Прошедший 2019 год можно считать самым стабильным на рынке недвижимости за последние пять лет. Отличительных взлетов и падений цен и покупательской активности не наблюдалось. Спрос на недвижимость начиная с февраля был довольно высоким и постоянным. Лишь в январе, июле и октябре отмечалось незначительное падение рынка, которое фактически никак не повлияло на общую ситуацию.
Новостройки
Строительство жилья класса эконом постепенно сокращается: застройщики уверенно ориентируются на класс стандарт.
Как считает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики одного из столичных агентств недвижимости, это связано с тем, что современному покупателю квартира в новом доме за минимально возможные деньги уже становится неинтересной. Рынок развивается, потребительские требования растут, кредитование открывает для покупателя возможности, ранее недоступные по финансовым причинам. Квартиры в этом сегменте сейчас наиболее востребованы, и цены на них за год выросли на 7—8%. Сегодня около 70% квартир, которые предлагают в новостройках, — класса стандарт. Класс эконом занимает около 5%, а остальные 25% делят классы комфорт и престиж. Дорогие новостройки с большими площадями не пользуются массовым спросом, они имеют отдельную целевую аудиторию, которая относительно невелика.
Покупатели пользуются кредитами на квартиры в новостройках в размере 50—60% стоимости жилья. Средняя сумма кредитования — 55—65 тысяч рублей
Города-спутники
Конкуренцию новостройкам в Минске с каждым годом все сильнее составляет строительство жилых комплексов в пригородах столицы. Если еще пять лет назад покупатели были достаточно категоричными в их отношении, то сегодня такое жилье оценивается в европейском понимании: действительно, работаешь в городе, а живешь там, где нет проблем с парковками, чистый воздух и отсутствуют проблемы мегаполисов. Далековато? Но все относительно. Если, например, ехать из Уручья в Сухарево на общественном транспорте, это займет 40 минут — час. А из Дзержинска или Фаниполя по скоростной трассе до Минска можно добраться гораздо быстрее, тем более что автомобили сегодня есть практически в каждой семье.
Стоимость жилья — тоже один из важнейших факторов при выборе. В пригородах оно на 25—30% дешевле столичного, причем речь идет о квартирах с приличным ремонтом. Застройщик, привлекая внимание покупателя, предлагает сегодня там дома с более энергоэффективными решениями и отделкой, лифтами в пятиэтажках, современными материалами и т. д. Это становится возможным из-за более низкой стоимости земли для застройщиков, и они успешно пользуются этим для повышения конкурентоспособности своих жилых комплексов.
Спрос на квартиры по количеству комнат остается стабильным. На первом месте — двухкомнатные, на втором — однокомнатные, на третьем — трехкомнатные и четырехкомнатные (на последние спрос совсем небольшой).
Вторичный рынок
Рост цен в этом сегменте аналогичен новостройкам — 7—8%. По количеству сделок с января по ноябрь результат на 4—5% уступает итогам за аналогичный период 2018 года. Но в целом ситуация достаточно активна, наблюдается баланс спроса и предложения. Цены растут, но незначительно.
Новое или б/у
Перед каждым покупателем квартиры рано или поздно встает выбор: новая или с вторичного рынка? Необходимо учитывать, что в домах, недавно построенных и сданных в эксплуатацию, свободных для продажи квартир от застройщика, как правило, уже нет. Бывает, кое-что и остается, но цены на такие квартиры уже никак нельзя назвать приемлемыми для покупателей.
Если жилье необходимо «здесь и сейчас», то оптимальным выбором будет вариант с вторичного рынка. Тут есть свои минусы: не совсем удачная планировка или ремонт, шумные соседи, пьющие завсегдатаи под подъездом и т. д. Но самый главный плюс зачастую оказывается более весом: когда квартира по различным обстоятельствам нужна срочно, лучшего варианта не найти. Для тех, кто может подождать, оптимальное решение — новостройка. В таких случаях есть возможность выбирать не только квартиру, ее планировку и отделку, но и внешний вид дома, благоустройство придомовой территории и развитость инфраструктуры всего жилого комплекса.
Прогноз на 2020 год
Значимых скачков и падений не ожидается: формат 2019 года должен сохраниться при условии отсутствия форс-мажорных влияний на рынок. Предпосылок к росту цен тоже не наблюдается: текущая экономическая ситуация говорит о том, что наступивший год должен пройти под знаком стабильности.
Если говорить о тенденциях, то начало 2019 года настораживало: было непонятно, почему на рынке произошел резкий спад, отмечает председатель Совета ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Анатолий Звездин. В Минске было зафиксировано беспрецедентно малое количество сделок — менее 800 за месяц. Но в феврале и марте ситуация выровнялась: крупнейшие банки возобновили кредитование и рынок оживился, восполнив потери начала года. За год значительного снижения количества сделок не наблюдалось: кредитование и уменьшение ставок по кредитам поддержало спрос. Стабильность баланса между спросом и предложением привела к тому, что цены росли постепенно и незначительно. Годовой рост составил около 7%. Это очень хорошие условия для комфортной работы с недвижимостью. Когда идет резкое падение, начинают волноваться продавцы, так как живут прошлыми периодами, а когда идет резкое повышение цен, волнуются покупатели, потому что они тоже живут вчерашним днем и прошлыми ценами. Стабильность и незначительный рост цен позволяют прогнозировать и планировать сделки. Хотелось бы, чтобы подобная тенденция сохранилась и в следующем году. Однако всегда есть два сценария — оптимистический и пессимистический. Оптимистический — когда сохранится кредитование, не увеличатся ставки, не ухудшится экономическая ситуация — вполне реален и в 2020 году. Но если один из упомянутых факторов изменится в худшую сторону, сценарий тоже приобретет худший оттенок. Что поделаешь, такие моменты мы уже проходили и готовы работать в других условиях. Какой сценарий наиболее вероятен? Покажет начало года.
Загородное жилье
Что касается загородного жилья, то тенденции последних лет показывают: потребитель переориентировался и хорошо понимает, что самостоятельное строительство дома — оптимальный вариант. Дворцы с башнями площадью от 400 квадратных метров фактически ушли в небытие — такие строения сегодня мало кто может себе позволить обслуживать. Ситуация привела к тому, что подобные «шедевры» зодчества уже нельзя продать даже по стоимости стройматериалов. Сегодня востребованы дома от 100 до 200 «квадратов». Люди, обладающие определенными средствами, предпочитают не покупать готовые решения на вторичном рынке, а строить «дом своей мечты» по собственному проекту и вкусу. Есть все основания предполагать, что такая тенденция сохранится и в дальнейшем.
Нюансы свободной планировки
В 2019 году были систематизированы требования к жилым и общественным зданиям. По мнению экспертов, это позволит повысить качество проектной документации и уровень строительства, эффективно сочетать традиционные и инновационные решения и передовые технологии. По словам Ольги Верамей, начальника главного управления градостроительства, проектной, научно-технической и инновационной политики Министерства архитектуры и строительства, урегулированы вопросы, касающиеся жилья со свободной планировкой. Площадь таких студий ограничена 50 кв. м, и определен минимум проводимых работ. Сейчас на рынке встречаются квартиры площадью 100—180 кв. м. Приобретая их, собственники начинают самостоятельно делать перегородки, зачастую не учитывая влияния на фундамент и плиты перекрытий. За рубежом применяется иной подход: в проект вносятся все необходимые решения, а при покупке жилья будущие новоселы отказываются от отдельных элементов. Проектировщик понимает, как перераспределяется нагрузка и можно ли давать добро на перестройку.
Дмитрий ШАМКО, «Народная газета»
